“Хатынка” в кредит для молодых


В ДВУХ СЛОВАХ ОБ ИПОТЕКЕ
Ипотека позволяет приобрести желанные квадратные метры сразу, жить в собственной «хатынке» и выплачивать ее стоимость на протяжении нескольких последующих лет. При этом приобретенные квадратные метры сразу становятся собственностью заемщика. Правда, ни продать, ни обменять он их не может до полной выплаты кредита. Но это все равно лучше и дешевле, нежели жить с мамой-папой-дедом-бабкой-кошкой и собакой в «хрущёбе», копить деньги и подвергать их инфляционным рискам, или гнаться за стремительно растущими ценами на квадратные метры.
Получение ипотечного кредита вполне доступно для того, кто соберет необходимые документы, стартовый капитал (в зависимости от банка от 0 до 30%), и докажет свою платежеспособность.
ДОСТУП К КРЕДИТУ
Жилья должно строиться много. Покупка его должна быть доступной, в частности, для молодежи. Если в кредит, то почему бы не на срок 20-30 лет, и не более чем под 6-8% годовых, как в развитых государствах мира?
Строят у нас жилье сейчас более-менее стабильно, хотя и недостаточно (пока всего около 6 млн м2 в год). Сроки кредитования тоже приемлемы – до 30 лет. И не только на квартиру в новострое, но и в старом доме. Первоначальный взнос тоже более-менее приемлемый – некоторые банки вообще вышли на «ноль». Процентные ставки, предлагаемые банками, колеблются в пределах 9,5–15,5% годовых в валюте и 15-22% в гривне. Но при этом, чем дольше срок, на протяжении которого заемщик обязуется вернуть кредит, и меньше сумма первоначального взноса, тем больше банковские проценты. В некоторых банках, правда, есть специальные «молодежные» программы, где проценты за пользование кредитом ниже, чем обычно. Но все равно недостаточно низкие.
Разговоры о том, чтобы процент за пользование кредитом составлял не более 5-7%, ведутся в нашей стране давно. Например, еще в минувшем году была разработана программа о том, чтобы обеспечить жилищные кредиты на 20-30 лет под 6-8% годовых. Подобная модель может быть реализована посредством Государственного ипотечного учреждения, которое уже должно заработать с осени этого года. Также с весны 2005-го правительство реализует программу обновления жилищного фонда «Территория качественной жизни»…
Но пока ведутся разговоры и разрабатываются модели, в Украине уже реализуется несколько программ Государственного Фонда Содействия Молодежного Жилищного Кредитования строительства (ГФСМЖК), благодаря которым одинокие молодые люди и молодые семьи получили реальную и сравнительно приемлемую в финансовом отношении возможность купить квартиру в кредит.
ЦИФРЫ ГФМЖК
По данным пресс-службы ГФСМЖК, в 2004-м году их комитетом было предоставлено 2 тысячи 784 кредита. Из них 1, 684 кредита были предоставлены молодым людям и семьям за счет государственного и местных бюджетов; 1,100 – по программе частичной компенсации процентной ставки кредитов коммерческих банков. В этом году уже было заключено около трех тысяч соглашений о предоставлении частичной компенсации процентной ставки молодым семьям и одиноким молодым гражданам, которые получили кредит в коммерческих банках на строительство или покупку жилья. Всего же за период с 1998 по настоящее время, посредством Фонда получили кредит около 8 тыс молодых семей и одиноких молодых людей.
По прогнозам Фонда, благодаря принятому в июле этого года постановлению КМУ «Про внесення змін до деяких актів Кабінету Міністрів України з питань забезпечення молоді житлом”, число предоставленных кредитов может увеличиться, по сравнению с минувшим годом, в пять раз. И вместе с льготными кредитами за счет Государственного бюджета Украины и местных бюджетов к концу 2005-го года будет предоставлено около 14 тысяч кредитов.
ПРОГРАММЫ МЖК
Первая программа получила название «льготная». Ею предусматривается льготное кредитование молодежного строительства, которое регламентируется Законом Украины "Про сприяння соціальному становленню та розвитку молоді України". Финансируют ее государственный и местный бюджеты. Согласно этой программе кредит предоставляется одинокому молодому человеку в возрасте до 35 лет, или семье, возраст каждого из супругов которой не превышает 35 лет. Главное условие – пребывание на квартирном учете по месту жительства. Объектом кредитования является жилье, которое предоставляет Фонд. Причем, «кв.м» выделяются только по месту регистрации, и жилплощадь составит, исходя из нормативов 21 м2 на человека плюс 20 м2 на семью. Первоначальный взнос в данном случае составляет 6% от экспертной оценки недвижимости (или предусмотренной стоимости строительства).
Те, кто хочет (и потенциально может) получить льготный долгосрочный кредит, предоставляют в Консультационный Центр Фонда (или региональное отделение Фонда) следующие документы:
• заявление о предоставлении кредита;
• справку о пребывании на квартирном учете;
• справку о составе семьи;
• копию свидетельства о браке, паспортные данные;
• копию свидетельства о рождении ребенка;
• документы, необходимые для определения платежеспособности (справка с места работы взрослых членов семьи, справка о доходах за последние 12 месяцев, в случае необходимости — договор поручительства).
Кредит предоставляется на срок до 30 лет под 3% годовых. Если в семье есть (или рождается) ребенок, заемщик освобождается от уплаты процентов за пользование кредитом. Если в семье заемщика двое детей, государство «гасит» 25% кредита за счет бюджетных средств. А если в семье детей трое и более, государство "гасит" все 50%.
Правда, ныне в Украине на квартирном учете пребывает более 800 тыс молодых семей, а получило кредит по этой программе с 1998 чуть более 6 тыс молодых семей. И, учитывая такую динамику, есть риск не получить этот льготный кредит из-за возрастного ценза.
Вторая программа – «полульготная» подразумевает, что кредит на покупку жилья предоставляется коммерческим банком, а государство при этом компенсирует заемщику часть процентной ставки за его пользование. При этом ни для Фонда, ни для банка не имеет значения место прописки (регистрации) будущего заемщика и пребывание на квартучете. Объектом кредитования может стать квартира как новострое, так и в старом доме. При этом, площадь кредитуемого жилья составит (как и в случае с предоставлением льготного кредита ГФСМЖК) 21 м2 на человека плюс 20 м2 на семью. Если площадь больше, то за излишки с заемщика будет высчитываться по полной программе. Подбором жилья будущий заемщик занимается самостоятельно или при помощи риэлторской компании Первоначальный взнос составляет не менее 20% от стоимости жилья, приобретаемого на первичном или вторичном рынке. Срок кредитования (в зависимости от банка) до 20 лет. Банковский процент за пользование кредитом немного ниже, чем при кредитовании банком обычных физлиц, и колеблется в пределах 11,5–15,5% годовых в валюте или 16–20% в гривнах. Заемщик выплачивает банку «тело кредита» и проценты, а на целевой текущий счет, открытый на его имя, ежемесячно поступает компенсация. Она выплачивается из средств, предусмотренных Фондом на эти цели в Государственном Бюджете. Размер компенсации равен учетной ставке Нацбанка Украины, которая действует на день заключения кредитного соглашения.
Для получения права на частичную компенсацию кандидат должен предоставить региональному отделению Фонда следующие документы:
• заявление с просьбой о предоставлении частичной компенсации;
• справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам с места регистрации;
• справку о составе семьи;
• копию справки о присвоении идентификационного номера
• копию паспорта;
• копию свидетельства о браке;
• копию свидетельства о рождении ребенка (детей);
• копию справки о присвоении идентификационного номера.
Одновременно потенциальный заемщик подает в банк следующие документы:
• справку о составе семьи;
• копию свидетельства о браке;
• копию паспорта;
• копию свидетельства о рождении ребенка (детей);
• копию справки о присвоении идентификационного номера;
• справку с места работы с указанием должности и дохода за последние 6 месяцев (некоторые банки требуют справку о доходах за последние 12 месяцев);
• заявление с просьбой предоставить кредит на определенную сумму и срок.
Кроме этих обязательных документов банк может потребовать и целый ряд дополнительных сведений, например, справку из психоневрологического диспансера; или информацию о дополнительных источниках доходов. Если банку не нравится справка о доходах потенциального заемщика, он может потребовать поручителя. В роли такового может выступить супруг (супруга) заемщика или его родители (если они живут с заемщиком в одном городе, имеют постоянное место работы, стабильную и приличную заплату). В роли поручителя может выступить и юрлицо. В этом случае заемщик должен предоставить банку по предприятию, которое выступает за его поручителем, полную документацию, начиная от уставных документов и заканчивая движением оборотных средств.
Документы рассматриваются Фондом и банком. Когда принято позитивное решение с двух инстанций, будущий заемщик приходит в банк уже с владельцем квартиры, которую он покупает (его представителем), или подрядчиком, если жилье покупается в строящемся доме, и заключает кредитное соглашение. Если квартира покупается на вторичном рынке, банк проверяет ее «историю» и «чистоту» и оценивает. На данном этапе можно оформлять задаток, который нужно заверить нотариально, и в котором стоит оговорить, что если под данный объект банк выдаст кредит, продавец обязуется вернуть задаток. Иначе отказ покупателя и банка может быть расценен как «сделка не состоялась по вине покупателя», и задаток останется у продавца вполне законно. Еще на этом этапе существует риск, что банковский эксперт квартиру может оценить дешевле, а суммы больше той, на которую заемщику открыта кредитная линия, не даст. Поэтому разницу нужно будет уплатить самостоятельно. К слову: в течение месяца после того, как будущему заемщику банк дал предварительное «добро» на открытие кредитной линии, нужно успеть в течение месяца оформить договор покупки, иначе все документы придется обновлять.
Когда все ожидания и мытарства с проверкой квартиры, ее оценкой и сделкой завершились благополучно, заемщик подает региональному отделению ГФСМЖК такие документы;
• нотариально засвидетельствованную копию кредитного соглашения;
• копию инвестиционного соглашения с застройщиком (подрядчиком) или нотариально заверенную копию договора купли-продажи жилья;
• акт проведения экспертной оценки (в случае приобретения жилья на вторичном рынке);
• справку-расчет коммерческого банка о сумме выплаты процентов за пользование кредитом за определенный промежуток времени с определением суммы, которая погашается за счет частичной компенсации.
После получения этих документов региональное отделение Фонда заключает с заемщиком соглашение о предоставлении частичной компенсации. Правда, есть все же небольшой риск, что на последнем этапе заемщику могут отказать в компенсации. А если соглашение будет заключено, то получать компенсацию будет с некоторой задержкой (первая приходит через два-три месяца после заключения соглашения).
Успешный старт этих двух программ привлек не так давно и внимание госчиновников. В июле этого года было принято постановление КМУ «Про внесення змін до деяких актів Кабінету Міністрів України з питань забезбечення молоді житлом». Согласно этому документу, были утверждены четкие критерии к подбору заемщиков для предоставления им льготного кредита. Так во время выбора кандидатов предпочтение будет отдаваться:
– многодетным семьям;
– молодым людям или семьям, в которых хотя бы один из супругов имеет право на первоочередное или внеочередное получение жилья;
– семьям, в которых один из супругов достигнет «граничного» 35-летнего возраста;
– молодым ученым или семье, где один из супругов является молодым ученым;
– молодым спортсменам, у которых есть самые высокие достижения на официальных государственных и международных соревнованиях, и которые включены в состав сборных команд Украины;
– молодым семьям гражданам и одиноким, которые состоят на квартучете три и более года.
Нововведения коснулись и потенциальных претендентов на «полульготный» кредит. Исходя из документа, частичная компенсация для заемщика, у которого нет детей или один ребенок, определяется в размере ставки Нацбанка Украины, которая действует на момент заключения соглашения. Молодым семьям, у которых двое детей предоставляется компенсация в размере 1,5 ставки Нацбанка Украины. А семьям, где растет три и более ребенка, может быть компенсирована двойная ставка Нацбанка Украины. Также, дополнительно может быть предоставлена компенсация в размере 0,5 ставки Нацбанка Украины, если заемщик состоит на квартучете. Однако при всем этом размер частичной компенсации не превысит размер банковской процентной ставки за пользование кредит.
О РИЭЛТОРЕ И БАНКЕ
Львиная доля сделок по купле-продаже жилья происходит с помощью риэлторских компаний, которые за определенный процент от стоимости жилья (обычно от 3% до 5%) берут на себя посреднические услуги по подбору варианта, оформлению документов и сопровождению сделки. Покупка недвижимости «в кредит» подразумевает узкий круг вариантов и более длительные бюрократические проволочки. А в случае с «полульготной» программой количество формальностей возрастает. В качестве посредника между клиентом, Фондом и банком может выступить риэлторская компания (агентство по недвижимости), у которой заключен эксклюзивный договор с Фондом и коммерческим банком, который, имеет договор с Фондом на предоставление «полульготного» молодежного кредита. Как правило, такие агентства помогают в подборе варианта и всячески содействуют ускорению работы с бумажными формальностями.
Количество банков, работающих по программе частичной компенсации ГФМЖК, постоянно растет. Наиболее известны из них АВАЛЬ, ПРАВЕКС-БАНК, УКРСОЦБАНК, УКРСИББАНК, НАДРА, ОЩАДБАНК, ПРИВАТ БАНК, ФИНАНСЫ и КРЕДИТ, КРЕДИТ банк (Украина), УКРГАЗБАНК, АКБ ТАС-Коммерцбанк, АКБ ПРОМИНВЕСТБАНК, АКБ ТАС-Инвестбанк, АКБ ФОРУМ, ВАТ МЕГАБАНК и некоторые другие.
АННУИТЕТ ИЛИ КЛАССИКА?
В настоящее время существует две основные формы погашения кредита: аннуитет и классика.
Аннуитет – это ежемесячная выплата фиксированной суммы на протяжении всего срока кредитования. Пи этом, досрочное погашение не предполагает уменьшения суммы.
Классический кредит – это ежемесячная выплата основной суммы кредита («тело кредита» по частям с уплатой процентов на остаток суммы. В данном случае в начальный период выплаты по кредиту намного больше из-за процентных платежей, но они снижаются с уменьшением остатка по кредиту. При классическом варианте возможно досрочное погашение кредита. В этом случае общая сумма процентов на остаток уменьшается. Правда, ряд банков выставляет определенную комиссию (до 1%) за досрочное погашение или вводит запрет на досрочное погашение на определенный срок (обычно до 2 лет). Тем не менее, классический кредит более гибкий. И по окончании выплат общая сумма будет меньше, чем при аннуитете.
СЧИТАЕМ ДЕНЬГИ
При выборе банка стоит учесть, что учреждения, предлагающие наименьшую процентную ставку, взимают, скорей всего, какие-то дополнительные платежи, например, ежемесячные комиссионные, которые могут достигать суммы до $100 (помимо “тела кредита” и процентов). Либо же в таких банках введен мораторий на досрочное погашение кредита. Поэтому, прежде заключения договора нужно предварительно ознакомиться с образцами документов, которые нужно будет подписать.
Обычно в банке, при рассмотрении заявления заемщика просчитывают, какую сумму, на протяжении какого срока и в какой форме он сможет свободно выплачивать. Если, например, доходы заемщика ниже, чем выплаты по сумме кредита, которую он хотел бы получить, то ему придется согласиться с суммой, которую предлагает банк, а разницу между ней и реальной стоимостью квартиры «гасить» самостоятельно. Таким образом, первоначальный взнос, скажем, «30%» может легко превратиться в «50%».
Кроме первоначального взноса при оформлении кредита будущий заемщик должен учесть ряд дополнительных расходов, а именно: независимую экспертную оценку недвижимости (150-250 грн); услуги брокера (3-5% от стоимости квартиры), комиссионные за открытие и обслуживание счета, комиссионные за обслуживание кредита; услуги нотариуса при оформлении договора купли-продажи и договора ипотеки (около $100), страховка недвижимости и жизни, уплата госпошлины (1% от суммы договора купли-продажи в пенсионный фонд), регистрация квартиры в БТИ.

































































Bookmark and Share